■林敏弘

常看見大馬路邊有雜草叢生的大塊土地，依一般經驗，它要不是可能有糾紛的地，就是「祭祀公業」所有。

「祭祀公業」大多是前清或日據時代先民離鄉背井後，為懷念原鄉祖先，由子孫集資購買的財產；簡單來說，它就是因為祖先關係，由子孫共同擁有、保管的財產；通常是土地或建物，可以收租金，用在祭祀的開銷或做為子孫的獎學金。

依2007年的官方統計數字，全台祭祀公業土地面積將近8,000公頃（其中台北縣、桃園縣和苗栗縣的土地分別都超過1,000公頃）。依當年公告現值，約值2,200億元，換算成當今的市值（非公告現值），這是一筆很大的數字。

為了健全地籍管理和促進土地利用，內政部著手清查這些祭祀公業，2008年7月1日實施《祭祀公業條例》，依據清理時程表應在明（2012）年6月30日前申報，若到期還沒完成申報並釐清權屬，必須標售；標售二次不成，就囑託登記為國有。

政府的意思是希望所有的祭祀公業釐清權利歸屬，如此可解決長期懸而不決的土地問題，兼顧土地利用和公共利益；概估若變成國有，可增加國庫收入和國家資產，金額達上千億元。

祭祀公業申報之後，可以選擇是否依照祭祀公業條例規定登記為祭祀公業法人，但L祖先祭祀公業派下員嫌麻煩，全體同意申報後處分現有土地。

這塊L祖先祭祀公業土地，管理人是L君，長期依《耕地三七五減租條例》，把土地租給佃農。L君擔心處份土地會有稅務問題，也怕因為不夠了解法令而產生麻煩，所以找我協助處理。

我建議，除了準備一般出售土地的文件，為了預防風險，L君必須進一步清查並提供派下全員名冊、派下現員名冊（『全員』是所有子孫，『現員』指活著的子孫）、派下全員系統表、不動產清冊、派下員大會規約、派下現員同意處分書和同意人印鑑證明等，供地方公所備查。

處分土地之前，須依終止租約當期的公告土地現值，再減去土地增值稅之後餘額的三分之一，平均補償每位佃農（平均地權條例第77條、耕地三七五減租條例第17條）。但是佃農會覺得土地公告現值很低，都希望提高價碼（俗氣一點說，有的是想趁機敲地主竹槓），否則不願意終止租約，因此雙方談不攏。

其實，只要土地的買方願意承受原來的租約，L君還是可以賣掉它，佃農也不用終止租約，繼續耕作。不過有個問題，承租的佃農也有權依買方同樣條件優先購買（土地法第107條）。所以我請L君把出售祭祀公業土地的條件寫成書面，以雙掛號或存證信函方式寄去通知佃農，若是佃農在15天內沒有以書面回覆表示要買下，就視為放棄這項優先購買權（土地三七五減租條例第15條）。

然後，L君必須向地政機關切結證明土地承租人（佃農）已放棄優先購買權、或已接到通知但逾15天都未表示要買。而為了買賣雙方交易安全，L君出售土地時可採用「安全交易制度」，也就是與買家簽訂履約保證。

出售的收入淨額，由L祖先派下員大會決議分配方式，一般習俗是以「房」為單位，而非「人數」。稅務方面，問題不大，首先，因為L祖先祭祀公業出售土地的狀況，是公同共有人處分了公同共有土地，依法免納綜合所得稅。

這裡補充說明，如果祭祀公業已經登記為財團法人，應依照所得稅法及行政院頒布「教育文化公益慈善機關或團體免納所得稅適用標準」來處理，不合規定的部分須繳納營利事業所得稅。沒有登記為財團法人的祭祀公業，只要沒有營利活動，僅土地的收益或財產的處分收入，也不用課營所稅；相反的，如果開補習班、托兒所、農場等，而有收益或孳息而分配給派下員，祭祀公業的管理人要申報給稽徵機關歸戶課徵收益者的綜所稅。

至於佃農收到補償的所得，則應就金額的半數繳納綜合所得稅（平均地權條例第63條），計算公式是：依土地公告現值減去土地增值稅後，所得餘額的三分之一為佃農可得的補償費，而這筆費用的「半數」須視為佃農當年度所得，來繳納綜所稅。如果金額很大，可能導致佃農當年度稅率一下子提升太多，也有節稅技巧，就是依收付實現原則，分成二年入帳。

此外，談到派下員，社會觀念演變，法令也隨之修改；過去女子不得繼承宗祧，所以也不繼承派下員的資格地位，但祭祀公業條例2008年實施後，講究男女平等，女性也能成為派下員。

（勤實佳外牆更新、商仲公司負責人林敏弘會計師口述，徐谷楨整理，會計師律師林佳穎審稿）